Baufinanzierungen

Für einen Großteil von uns gehört sie zu den wichtigsten Entscheidungen, die im Leben zu treffen sind: der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder auch der Bau einer Immobilie. Ein Vorhaben mit derartiger Tragweite muss perfekt vorbereitet und gründlich kalkuliert sein. Immerhin ist es mit hohen Summen und einem nicht unerheblichen Anteil an Fremdkapital verbunden. Damit Sie schon im Vorfeld ein Gefühl für die möglichen Rahmenbedingungen bekommen, bieten wir Ihnen unseren Rechner für die Baufinanzierung an. Er erleichtert es Ihnen, verschiedene Szenarien durchzuspielen und steht Ihnen vollkommen kostenfrei zur Verfügung.

Bevor wir uns dem Rechner, seiner Funktionsweise und seinem Nutzen widmen, klären wir über den Begriff der Baufinanzierung auf. Ganz vereinfacht auf den Punkt gebracht, meint er die Anschaffung einer Immobilie mit der Hilfe eines Darlehens. Doch nicht nur der Erwerb von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Häusern gehört hierzu – auch der Umbau, die Sanierung oder Modernisierung von Gebäuden lassen sich mit einer Baufinanzierung realisieren. Alternativ wird von einer Immobilienfinanzierung gesprochen.

Die Kreditnehmer bringen in den meisten Fällen einen gewissen Anteil an Eigenkapital ein. Einer Faustregel zu Folge sollten mindestens die Nebenkosten mit eigenen finanziellen Mitteln abgedeckt werden. Sie belaufen sich durchaus auf bis zu 15 Prozent der Kaufsumme. Eine Baufinanzierung ist darüber hinaus ein sogenanntes zweckgebundenes Darlehen. Das bedeutet, dass der Verbraucher nicht frei über das Geld verfügen kann, sondern die Verwendung vertraglich genau festgeschrieben ist. Oftmals muss daher ein Nachweis für den Einsatz des geliehenen Geldes erbracht werden. Ein klassisches Beispiel dafür ist das Vorlegen des Kaufvertrags für die Immobilie.

Da für Baufinanzierungen naturgemäß recht hohe Beträge benötigt werden, gehen damit lange Kreditlaufzeiten einher. Nicht selten erstrecken sie sich über die Dauer mehrerer Jahrzehnte. Ein Vergleich von Konditionen ist unerlässlich, denn kleine prozentuale Unterschiede haben durchaus große Auswirkungen – hier kann der Verbraucher am Ende bestenfalls mehrere tausend Euro sparen. Ein Rechner zur Baufinanzierung ist ein nützliches Werkzeug, um sich hinsichtlich der möglichen Konditionen auf ein Gespräch mit der Bank oder einem Kreditvermittler vorzubereiten.

Funktionsweise des Baufinanzierungsrechners

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Diese Frage wird oft gestellt und ist zumeist der Ausgangspunkt, bevor es auf die konkrete Suche nach Wohneigentum geht. Oder Sie haben bereits ein Objekt ins Auge gefasst und möchten sicherstellen, dass Sie die nötigen finanziellen Voraussetzungen für den Erwerb erfüllen. Genau dabei hilft Ihnen unser Baufinanzierungsrechner. Sie machen dazu Angaben, welche monatliche Rate Sie problemlos stemmen und wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Darüber hinaus legen Sie noch den Zinssatz sowie den Tilgungssatz fest und wählen das Bundesland aus, in welchem Sie die Immobilie kaufen wollen.

Auf die einzelnen Parameter des Rechners gehen wir Ihnen noch im Detail auf dieser Seite ein. Sollten Sie sich beispielsweise unsicher sein, wofür der Tilgungssatz steht, lesen Sie einfach die dazugehörige Erläuterung. Wir legen außerdem offen, warum das Bundesland für die Berechnung Relevanz hat.

Nutzen eines Baufinanzierungsrechners

Unser Baufinanzierungsrechner ist dafür bestimmt, Ihnen die Kalkulation für ein Immobilienvorhaben zu erleichtern. Entsprechend Ihrer persönlichen finanziellen Voraussetzungen erfahren Sie den maximalen Kaufpreis für das Objekt und die höchstmögliche Darlehenssumme, die Sie aufnehmen können. Vereinfacht auf den Punkt gebracht: Der Rechner klärt darüber auf, wie teuer die Wohnung oder das Haus sein darf. Das ist natürlich auch dann hilfreich, wenn Sie nicht vollends sicher sind, ob Sie den Schritt zum Wohneigentum wagen sollen.

Zugleich liefert Ihnen dieses Tool die Aufstellung der wichtigsten Nebenkosten. Damit gewinnen Sie einen besseren Eindruck, welche Ausgaben mit dem Erwerb von Wohneigentum verbunden sind. Sie haben natürlich auch die Möglichkeit, Parameter wie den Zins- und Tilgungssatz oder die monatliche Rate zu verändern. Daraus lässt sich erkennen, welchen Einfluss diese Faktoren auf die Baufinanzierung nehmen. Somit bekommen Sie nicht zuletzt ein besseres Gefühl dafür, welchen Tilgungssatz Sie für das Darlehen wählen sollten.

Gleichzeitig darf beim Gebrauch eines Baufinanzierungsrechners nicht vergessen werden, dass Sie mit fiktiven Zahlen arbeiten. In der Praxis deckt sich der Zinssatz vermutlich kaum mit den von Ihnen eingetragenen Werten. Die Bank richtet die konkreten Konditionen nach der Bonität des Kunden aus. Berufliche Aspekte spielen hierbei auch eine Rolle: Während Beamte besonders günstige Rahmenbedingungen erwarten können, werden Selbstständige nicht selten kritischer beäugt. Gegebenenfalls bewertet das Kreditinstitut aber auch Ihre mögliche Monatsrate anders als Sie selbst. Manche Anbieter setzen dafür eine Pauschale an, die von höheren Ausgaben ausgeht und damit die maximale Rate niedriger einschätzt.

Behalten Sie daher beim Gebrauch unseres Rechners für die Baufinanzierung stets im Hinterkopf, dass Sie fiktive Zahlen verwenden – sie geben Ihnen eine Orientierung, sind aber keineswegs als verbindlich anzusehen. Eine persönliche Beratung durch einen erfahrenen Experten ist in jedem Fall ratsam.

Baufinanzierungsrechner: Das sind die Parameter

Zu insgesamt fünf Parametern müssen Sie in unserem Baufinanzierungsrechner Angaben machen. Damit Sie absolute Gewissheit haben, was diese Kriterien bedeuten und welcher Stellenwert ihnen innewohnt, gehen wir in diesem Kapitel auf jeden einzelnen im Detail ein – beginnend bei der möglichen Rate, über den Zinssatz, bis hin zum Bundesland.

01. Mögliche Rate

Die mögliche Rate fragt ab, wie viel Geld Ihnen monatlich zur Verfügung steht, um das Darlehen zurückzuzahlen. Um hierauf eine aussagekräftige Antwort zu erhalten, führt kein Weg an einer Haushaltsrechnung vorbei. Banken nehmen eine solche Kalkulation oftmals sehr vereinfacht vor. Dafür ziehen sie das Nettohaushaltseinkommen heran und rufen eine Pauschale auf. Von Kreditinstitut zu Kreditinstitut ist diese zwar unterschiedlich – ein guter Richtwert sind jedoch 35 Prozent.

Das Problem von Pauschalen besteht darin, dass sie die individuelle Situation des Kunden ausblenden. Aus Sicht der Bank macht diese eher defensive Kalkulation Sinn, da sie damit ihr Finanzierungsrisiko einschränkt. Für den Kunden wiederum kann es bedeuten, dass seine Möglichkeiten unterschätzt, womöglich aber auch überschätzt werden und die Raten in der Konsequenz sehr niedrig oder unverhältnismäßig hoch ausfallen.

Umso wichtiger ist es daher, eine eigene Haushaltsrechnung durchzuführen und somit den finanziellen Rahmen abzustecken. Sie listen dafür Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf, um sie einander anschließend gegenüberzustellen. Ihre Kosten und Einkünfte kennen Sie selbst am besten. Die folgende Übersicht soll Ihnen jedoch zur Anregung dienen.

Erleichtern Sie sich diese Aufgabe mit einem Blick auf die Kontoauszüge der vergangenen zwei bis drei Monate. Vergessen Sie dabei nicht, dass Sie womöglich auch einmal jährlich oder quartalsweise Zahlungen vornehmen müssen. Gerade deswegen – oder angesichts unerwarteter Ausgaben wie etwa für Reparaturen – planen Sie außerdem einen Puffer ein. Wenn Sie einen Richtwert für dessen Höhe benötigen: Etwa 15 Prozent sind hierbei sinnvoll, um möglichst flexibel zu bleiben. Haben Sie auf beiden Seiten alle Werte miteinander addiert, ziehen Sie die Ausgaben von Ihren Einnahmen ab. Das Ergebnis verrät Ihnen, welche monatliche Rate Sie in den Baufinanzierungsrechner eintragen können.

02. Eigenkapital

Je mehr, desto besser -- eine, zugegeben etwas einfache Aussage, die im Hinblick auf das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung aber in jedem Fall zutrifft. Bringt der Kunde einen großen Anteil finanzieller Mittel ein, bedeutet das ein geringeres Risiko aus Sicht der Bank. Dementsprechend kann sie niedrigere Zinsen aufrufen. Zum Eigenkapital gehört:

• Bargeld
• Vermögen auf Girokonten
• Bausparguthaben
• Fonds und Wertpapiere
• ggf. schon vorhandene Immobilien oder Grundstücke
• private Darlehen
• eigene Arbeitsleistung v.a. beim Hausbau

Mindestens die Nebenkosten sollten durch Eigenkapital abgedeckt werden -- noch besser ist es jedoch, wenn Sie zwischen 20 und 30 Prozent der Investitionssumme stemmen können. Die eigene Arbeitsleistung zählt ebenfalls zum Eigenkapital. Legt beispielsweise der Bauherr selbst Hand an und übernimmt das Tapezieren oder Verlegen des Bodens, verringern sich dadurch schließlich die Gesamtkosten. Üblich ist, dass Banken bei einer sogenannten „Muskelhypothek“ zwischen fünf und zehn Prozent der Baukosten als Eigenleistung akzeptieren. Bei professionellen Handwerkern werden unter Umständen bis zu 15 Prozent anerkannt.

In den Baufinanzierungsrechner tragen Sie die Summe der Mittel ein, die Ihnen als Eigenkapital für das Immobilienvorhaben zur Verfügung steht. An diesem Punkt ergibt sich berechtigterweise die Frage, ob der Erwerb eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung auch mit sehr begrenztem Budget oder gar ohne Eigenkapital möglich ist. Die Antwort darauf verraten wir im jetzt folgenden Kapitel.

Baufinanzierung mit Eigenkapital vs. Vollfinanzierung

Können Sie in den Rechner zur Baufinanzierung unter dem Parameter Eigenkapital auch den Betrag Null eingeben? Die Antwort lautet, ja -- sie ist jedoch mit einem dicken Aber zu versehen. Dabei muss sich in die Perspektive der Bank versetzt werden: Bringt der Kunde keinerlei Sicherheiten mit, bedeutet das natürlich ein umso höheres Risiko.

Dennoch besteht bei manchen Kreditinstituten die Möglichkeit zu einer Vollfinanzierung. Gemeint ist damit, dass das Immobilienvorhaben nur durch die Mittel der Bank oder lediglich durch einen sehr geringen Anteil des Kunden realisiert wird. Die Anbieter, die das ermöglichen, stellen eine Reihe an Anforderungen, die erfüllt sein müssen. Hierzu gehört etwa, dass der Kreditnehmer ein hohes monatliches Einkommen vorweisen kann und er sich im Allgemeinen durch eine gute Bonität auszeichnet. Nahezu selbsterklärend dürfen keine Schufa-Einträge vorliegen. Die Immobilie selbst spielt eine ebenso wichtige Rolle: Sie sollte sich möglichst in einem einwandfreien Zustand befinden und in begehrter Lage angesiedelt sein. Umso leichter gestaltet sich dann ein Verkauf, falls der Kunde doch einmal zahlungsunfähig wird. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in zwei Modelle zu unterscheiden:

03. Zinssatz

Die sogenannten Bauzinsen sind die Zinsen, welche Sie als Kreditnehmer für das Bereitstellen des Darlehens an die Bank zahlen. In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus ist das Interesse an Baufinanzierungen besonders hoch. Die Kreditnehmer haben die Möglichkeit, ihr Wohneigentum mit Hilfe eines günstigen Darlehens zu erwerben. Die Gesamtkosten fallen dadurch niedriger aus, als wenn sie das Vorhaben in Phasen höherer Zinsen angehen möchten.

Zwar bewegen sich alle Banken im gleichen Zinsumfeld, doch die Konditionen variieren. Das hat mehrere Gründe. Zum einen ist die Gewinnmarge zu berücksichtigen, die jedes Kreditinstitut aufschlägt. Die Kostensituation sowie die Geschäftspolitik sind hierbei ausschlaggebend. Gehört es zur Philosophie einer Bank, Kunden über Baufinanzierungen zu gewinnen, sind günstigere Konditionen zu erwarten. Andererseits kommt natürlich der Bonität des Kreditnehmers eine tragende Rolle zu. Je geringer das Ausfallrisiko eingeschätzt wird, desto niedriger ist der zu erwartende Zinssatz. Auch gilt es, der Zinsbindung eine wichtige Bedeutung beizumessen. Je kürzer die vereinbarte Dauer, desto tiefer der Zins. Allerdings laden Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus dazu ein, eine längere Zinsbindung zu vereinbaren.

Gerade beim Parameter des Zinssatzes sollten Sie sich im Baufinanzierungsrechner bewusst sein, dass es sich bei Ihrer Eingabe um einen fiktiven Wert handelt. In der Praxis kann dieser ganz anders ausfallen. Arbeiten Sie gerade hier mit verschiedenen Zahlen. So wird die Auswirkung dieses Faktors auf das Darlehen im Allgemeinen umso besser nachvollziehbar.

04. Tilgungssatz

Anders als im Falle der Zinsen haben Sie den Tilgungssatz selbst in der Hand. Doch was besagt dieser Parameter ganz konkret? Unter Tilgung ist zunächst einmal das Abbezahlen der aufgenommenen Baufinanzierung zu verstehen. Je höher Sie den Tilgungssatz wählen, desto schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Gleichbedeutend reduziert sich dadurch die Laufzeit Ihres Darlehens und somit in der Konsequenz die Gesamtkosten.

Das hat folgenden Hintergrund: Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich bei einer Baufinanzierung für die Form des Annuitätendarlehens. Charakteristisch für diese Variante ist, dass sich die monatlich gleichbleibenden Raten aus dem Zins und der Tilgung zusammensetzen. Während der Zinsanteil die von der Bank erhobenen Kosten für den Kredit abdeckt, dient der Tilgungsanteil zum Begleichen der Darlehenssumme. Dessen Höhe bestimmen Sie anfangs selbst.

Je geringer der Zinssatz ist, desto höher lässt sich die Tilgung vereinbaren. Die Banken verlangen dafür eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens einem Prozent pro Jahr -- empfehlenswert sind aber je nach Situation zwei bis drei Prozent. Aus Sicht des Kunden ist es wichtig, ein geeignetes Maß zu wählen. Es sollte eine Balance gefunden werden, durch die sich die monatlichen Raten einerseits problemlos schultern lassen, während die Zinskosten andererseits nicht höher als notwendig ausfallen. Auch hierbei hilft Ihnen unser Rechner für die Baufinanzierung, um ein besseres Gefühl zu bekommen.

05. Wo möchten Sie kaufen?

Abschließend müssen Sie bei der Bedienung des Baufinanzierungsrechners das Bundesland angeben, in welchem Sie den Kauf vorsehen. Relevanz hat das für die Nebenkosten beim Erwerb von Wohneigentum. Ganz konkret sind zwei Aspekte regional unterschiedlich geregelt: die Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer. Folglich wirkt sich das auch auf die Berechnung aus. Auf die wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf gehen wir in diesem abschließenden Punkt noch etwas konkreter ein.