Baukreditrechner

In Zeiten steigender Immobilienpreise und günstiger Zinssätze ist der Bedarf nach Baufinanzierungen besonders hoch. Überhaupt werden nur die wenigsten, die ein solches Vorhaben planen, über ausreichend Eigenkapital verfügen, um kein Darlehen aufnehmen zu müssen. In jedem Fall kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung an, welche die Suche nach möglichst günstigen Konditionen erleichtert. Wer schon die wichtigsten Eckdaten kennt und weiß, welche Darlehenssumme er aufnehmen möchte, profitiert besonders von einem Baukreditrechner. Dieses kostenlose, unverbindliche Tool steht Ihnen hier zur Verfügung. Damit ermitteln Sie die Höhe der monatlich möglichen Raten und erfahren zugleich, wann Ihre Finanzierung getilgt ist.

Die Bezeichnung „Baukredit“ impliziert, dass es sich dabei um ein Darlehen handelt, mit dem ein Neubau realisiert wird. Zwar ist dies zutreffend, aber nur die halbe Wahrheit. Grundsätzlich kann die Finanzierungssumme auch für den Erwerb einer Bestandsimmobilie dienen. Dabei findet der Ausdruck eher umgangssprachlich Anwendung – das gilt auch für den sogenannten Hauskredit. Vollständig korrekt sind eher die Bezeichnungen der Baufinanzierung oder der Immobilienfinanzierung.

Da der Bau oder der Kauf einer Immobilie als ein mit hohen Kosten verbundenes Vorhaben gilt, werden folglich zumeist auch große Darlehenssummen vergeben. Beim Erwerb erfolgt die Auszahlung in aller Regel einmalig und komplett. Im Falle eines Neubaus werden üblicherweise mehrere Teilbeträge nach Bauabschnitten bereitgestellt. Die Kosten für die Vergabe der Finanzierung zahlen die Kreditnehmer in Form der Baukreditzinsen.

Die gängigste Form eines Baukredits ist das Annuitätendarlehen. Dessen wichtigste Eigenschaft besteht darin, dass die monatlichen Raten für eine vereinbarten Laufzeit gleichbleiben. Sie setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen – das Verhältnis dieser beiden Parameter verschiebt sich während der Laufzeit. Dabei nimmt der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils kontinuierlich ab. Das liegt daran, weil die Zinsen lediglich auf den Restschuldbetrag berechnet werden. Über die Tilgung trägt der Kreditnehmer die verbleibende Schuld ab. Am Ende der Zinsbindungsfrist ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Die Besonderheiten eines Baukredits

Ein Baukredit ist als ein zweckgebundenes Darlehen einzuordnen. Das heißt, dass die Finanzierungssumme lediglich für den Bau oder Erwerb einer Immobilie verwendet werden darf. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, mit dem Geld ein Objekt zu modernisieren oder zu renovieren. Der Kreditnehmer muss dafür entsprechende Nachweise wie den Kaufvertrag oder Rechnungen vorlegen.

Für beide Seiten – sowohl die Bank, als auch den Kunden – hat ein Baukredit Vorteile. Sollte der Verbraucher aus unerwarteten Gründen nicht mehr in der Lage sein, die Raten zu zahlen, dient immer noch die Immobilie als Sicherheit für das Kreditinstitut. Somit ist das Ausfallrisiko geringer und der Kunde kann demnach im Vergleich zu anderen Darlehensarten von oftmals niedrigeren Zinssätzen profitieren. Ein weiteres Merkmal ist die Langfristigkeit. Laufzeiten von 25 oder 30 Jahren sind keine Seltenheit.

Baukredit vs. Immobiliendarlehen

Oftmals stellt sich die Frage, worin die Unterschiede zwischen einem Baukredit und einem Immobiliendarlehen bestehen. Grundsätzlich lassen sich diese Begriffe synonym verwenden, sodass hier eine Abgrenzung nur bedingt möglich ist. Vermehrt wird jedoch dann von einem Immobiliendarlehen gesprochen, wenn es um den Erwerb eines bereits bestehenden Objekts geht. Der Baukredit lässt es schon erahnen: Er findet bevorzugt dann Erwähnung, wenn ein Neubau vorgesehen ist. Und genau daraus ergibt sich der wesentliche Unterschied. Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung stellt die Bank zumeist die gesamte Summe auf einmal bereit. Wird eine Immobilie errichtet, erfolgt die Auszahlung etappenweise nach Baufortschritt. Der Kreditnehmer reicht dafür als Beleg Rechnungen ein, die etwa den Abschluss des Fundaments oder des Trockenbaus dokumentieren.

Abgesehen davon bleibt das Prinzip beider Finanzierungen identisch. Beim Großteil der Fälle machen die Kreditnehmer von einem Annuitätendarlehen Gebrauch. Es gewährleistet ihnen Planungssicherheit, da über eine vereinbarte Laufzeit – die sogenannte Zinsbindungsfrist – die monatlichen Raten gleichbleiben. Ist diese abgelaufen, wurde zumeist noch nicht die volle Darlehenssumme zurückgezahlt. In der Folge benötigt der Verbraucher eine Anschlussfinanzierung in Form einer Prolognation oder einer Umschuldung nach dem dann aktuellen Zinsniveau. Dieses lässt sich umso schwerer einschätzen, je länger die Zinsbindungsphase angedauert hat.

Funktionsweise eines Baukreditrechners

Hohe fünfstellige oder sechsstellige Beträge sind bei einem Baukredit keine Seltenheit. Wenn es um derartige Summen geht, führt kein Weg an einer gründlichen Planung vorbei, bei der alle Details berücksichtigt und durchdacht werden. Gerade kleine Abweichungen beim Zinssatz für die Darlehenssumme haben oftmals eine große Auswirkung. Mit der richtigen Auswahl lassen sich über die komplette Laufzeit gesehen mehrere tausend Euro an Kreditkosten einsparen.

Doch bevor es ganz konkret wird, lohnt sich etwas Vorarbeit, bei der auch ein Baukreditrechner behilflich sein mag. Mit einem solchen Tool, wie Sie es bei uns kostenlos vorfinden, können Sie mit verschiedenen Zahlen arbeiten und diverse Szenarien durchspielen. Gleichzeitig haben Sie so die Möglichkeit, Angebote miteinander zu vergleichen sowie abzuschätzen, welche Kosten Ihnen entstehen und wie hoch die monatlichen Raten ausfallen würden.

Darlehensbetrag

In das Feld des Darlehensbetrags geben Sie schlichtweg die Summe ein, die Sie für den Bau oder Erwerb Ihrer Immobilie benötigen. Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie einen gewissen Anteil an Eigenkapital einbringen sollten. Als Richtwert gelten mindestens 15 Prozent der Bausumme. Damit wäre es Ihnen möglich, die entstehenden Nebenkosten vollständig abzudecken. Je mehr Eigenkapital Sie aufwenden können, desto günstigere Konditionen dürfen Sie prinzipiell erwarten.

Es existieren aber auch Ausnahmen, bei denen Verbraucher eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhalten. Dann wird von einer Vollfinanzierung gesprochen. Hierfür existieren zwei Optionen. Eine 100-Prozent-Finanzierung sieht vor, dass der Kunde die Nebenkosten selbst begleicht. Die Bank stellt jedoch die komplette Summe für den Bau des Objekts zur Verfügung. Bei einer 110-Prozent-Finanzierung deckt das Kreditinstitut mit dem Darlehen Kaufpreis und Nebenkosten ab.

Derartige Modelle finden allerdings vergleichsweise selten Anwendung. Nicht jede Bank bietet diese Möglichkeit an und zudem müssen verschiedene Anforderungen erfüllt sein. Dazu gehört etwa, dass der Kunde ein hohes monatliches Einkommen und eine sichere Anstellung vorweisen kann. Die Immobilie sollte des Weiteren in einer gefragten Lage entstehen.

Zinssatz

Wie hoch der Zinssatz bei Ihrem Baukredit ausfällt, erfahren Sie erst nach einem konkreten Angebot der Bank. Sofern Ihnen ein solches noch nicht vorliegt, nutzen Sie verschiedene fiktive Werte. Diese Größe beeinflussen mehrere Parameter. Das gegenwärtige Zinsniveau ist einer davon. Geprüft wird außerdem der sogenannte Beleihungswert. Dahinter verbirgt sich die Frage, wie hoch der Baukredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist. Zudem schätzt die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und damit Ihre persönlichen finanziellen Voraussetzungen ein. Hierzu gehören insbesondere die folgenden Kriterien:

Tilgungssatz

Mit der Tilgung ist das Zurückzahlen des Kredits gemeint. Immobilienfinanzierungen werden zumeist in Form eines Annuitätendarlehens abgeschlossen. Die monatlich gleichbleibenden Raten ergeben sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Vereinfacht ließe sich sagen: Der Kreditnehmer zahlt in Etappen einerseits die Kosten für das Darlehen und andererseits den aufgenommenen Betrag zurück. Üblicherweise veranschlagt die Bank einen Tilgungssatz zwischen einem und drei Prozent. Je höher dieser Parameter festgelegt wird, desto höher fallen auch die monatlichen Raten aus – dafür ist der Kredit umso schneller getilgt und in der Konsequenz lassen sich Finanzierungskosten sparen. Gleichzeitig muss der Kunde darauf achten, dass er sich keinen zu großen Aufwand zumutet und er die Raten problemlos jeden Monat stemmen kann. Ein Baukreditrechner vermag auch bei dieser Entscheidung zu helfen, um einen geeigneten Tilgungssatz zu finden.

Zinsfestschreibung

Unter der Zinsfestschreibung ist der Zeitraum zu verstehen, für den der zum Abschluss des Baukredits vereinbarte Zinssatz gilt. Das kann ein sehr kurzes Fenster von etwa nur fünf Jahren oder aber auch ein sehr langes von womöglich 30 Jahren sein. Während dieser Phase findet keine Änderung am festgelegten Zinssatz statt, wodurch der Kunde Planungssicherheit genießt. Das Steigen oder Fallen der Bauzinsen hat auf die Konditionen keinen Einfluss. Bei der Entscheidung für die Sollzinsbindung gibt es zwei simple Faustregeln:

Nicht unerwähnt soll an dieser Stell bleiben, dass Banken einen gewissen Aufschlag erheben, je länger sie die Konditionen gewährleisten. Dieser amortisiert sich jedoch dann, wenn das Zinsniveau nach Abschluss des Darlehensvertrages wieder ansteigt.

Der Nutzen eines Baukreditrechners

Ein Baukreditrechner unterstützt Sie bei der groben Planung Ihres Bauvorhabens oder Immobilienerwerbs. Sie können beliebig oft Werte eintragen und die jeweils daraus resultierenden Konditionen abwägen. Damit erleichtert es Ihnen dieses Finanztool, die für Sie geeigneten Bedingungen des Darlehens zu ermitteln. Zugleich erfahren Sie, wie lange Sie den Baukredit abbezahlen werden und wann Sie dementsprechend wieder schuldenfrei sind.

Sie bekommen ebenso einen Eindruck von der Höhe der monatlichen Raten. Obendrein wird Ihnen das sich von Monat zu Monat verschiebende Verhältnis von Tilgungsanteil und Zinsanteil aufgezeigt. Falls Ihnen bereits mehrere Angebote vorliegen sollten, nutzen Sie den Baukreditrechner, um diese miteinander zu vergleichen. Es wird ebenso deutlich, wie das Verändern von Parametern auf die Höhe der Zinsen Einfluss nimmt. Sie erkennen umso leichter, welche Konsequenzen Anpassungen von Tilgungssatz oder Zinsfestschreibung auf die Konditionen haben.

Was ein Baukreditrechner nicht leisten kann

Ein Baukreditrechner ist grundsätzlich als ein praktisches Tool vorgesehen, das Ihnen die Planung komfortabler macht – ganz gleich, ob Neubau oder doch Erwerb einer Bestandsimmobilie. Sofern Ihnen noch keine Angebote zum Vergleich vorliegen, behalten Sie im Hinterkopf, dass Sie mit fiktiven Werten arbeiten. Insbesondere das Bestimmen des Zinssatzes ist hier hervorzuheben. Die konkrete Einschätzung nimmt die Bank vor, nachdem sie alle Unterlagen von Ihnen geprüft hat. Jedes Kreditinstitut ruft zudem etwas andere Maßstäbe auf, nach denen sie den Kunden und seine Bonität bewertet. In der Praxis können Ihnen also ganz andere Konditionen unterbreitet werden, die sich von denen unterscheiden, die Sie im Baukreditrechner verwendet haben.

Orientierung geben kann dieses Tool in jedem Fall und dabei auch eine Grundlage schaffen, die bei anschließenden Gesprächen mit der Bank hilfreich ist. Ein Rechner dieser Art ersetzt jedoch keine persönliche Beratung, die bei einem derart wichtigen Vorhaben als unerlässlich verstanden werden will. Ein Experte vermag beispielsweise nicht nur Ratschläge für geeignete Konditionen zu geben, sondern auch zu staatlichen Förderungen wie KfW-Krediten zu informieren. Womöglich sieht er gar die Chance, einen direkten Zuschuss zu beanspruchen.

Je mehr Eigenkapital, desto besser

Es mag eine simple Regel sein, doch das ändert nichts an ihrem Wahrheitsgehalt. Ihre Chancen auf günstige Konditionen stehen umso besser, wenn Sie einen möglichst großen Eigenkapitalanteil einbringen können. Die Bank schätzt das Risiko geringer ein und legt niedrigere Zinsen fest. Ihnen entstehen dadurch insgesamt geringere Finanzierungskosten. Prüfen Sie gründlich, was sich als Eigenkapital geltend machen lässt. Neben Bargeld gehören auch zuteilungsreife Bausparverträge, Fonds, Sparbücher oder Lebensversicherungen dazu. Wenn Sie einen Privatkredit von Freunden oder Verwandten erhalten, gilt dies ebenfalls als Eigenkapital. Womöglich sind Sie bereits Eigentümer eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie – auch das ist zu berücksichtigen.

Lassen Sie die Muskeln spielen

Die sogenannte Muskelhypothek lässt sich beim Eigenkapitalanteil ebenfalls anrechnen. Was ist damit gemeint? Sie erledigen Arbeiten wie das Verlegen des Fußbodens oder das Streichen der Wände selbst. Damit sinken in der Konsequenz auch Ihre Ausgaben für Handwerker. Sie dürfen dabei die Hilfe von Freunden oder Verwandten in Anspruch nehmen.

Erkundigen Sie sich nach Sondertilgungen

Sondertilgungen sind je nach Anbieter bereits Bestandteil einer Baufinanzierung. Sie räumen Ihnen als Kreditnehmer die Gelegenheit ein, neben den monatlichen Raten außerplanmäßige Rückzahlungen vorzunehmen. Eine Sondertilgung macht immer dann Sinn, wenn Sie etwas Geld angespart oder unerwartete Einnahmen erhalten haben. Mit diesen Extrazahlungen verringern Sie die Laufzeit des Baukredits – umso schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Bis zu einem bestimmten Prozentsatz sind Sondertilgungen oftmals kostenfrei möglich. Üblich ist zumeist ein Betrag, der zwischen fünf und zehn Prozent der Nettodarlehenssumme liegt. Wünschen Sie mehr, verlangt die Bank aller Voraussicht nach einen etwas höheren Zinssatz. Hierzu lässt sich aber durchaus verhandeln.

Beanspruchen Sie staatliche Leistungen

Bei einem Baukredit sollten Sie in Erwägung ziehen, von einem zinsgünstigen KfW-Darlehen zu profitieren. Je nach Situation und Ihrer Region können Sie Zuschüsse erhalten. Diese werden dann mit dem Kredit verrechnet, wodurch sich die Restschuld verringert. An dieser Stelle empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen versierten Experten.

Wenn’s länger dauert: Bereitstellungszinsfreie Zeit

Bei einem Hausbau läuft leider nicht immer alles am Plan. Viele Eigentümer werden das bestätigen können. Legen Sie genau deswegen Wert auf eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit. Bereitstellungszinsen sind Gebühren, welche das Kreditinstitut auf noch nicht abgerufene Teile Ihres Darlehens erhebt. Die Bank hält das Geld zur Auszahlung bereit. Wird es längere Zeit nicht in Anspruch genommen, verlangt sie dafür eine Entschädigung. Bei manchen Anbietern geschieht das schon nach zwei Monaten, bei anderen erst nach einem Jahr. Bedenken Sie, dass Verzögerungen beim Hausbau nicht auszuschließen sind. Schon allein das Wetter wie ein nicht enden wollender Winter kann Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen – umso besser ist es dann, wenn Ihnen keine unnötigen zusätzlichen Kosten entstehen.

Zu zweit ist vieles besser

Oftmals planen Eheleute gemeinsam einen Hausbau. Wenn sie gemeinsam als Kreditnehmer auftreten, steigt die Wahrscheinlichkeit für günstige Konditionen. Die Bank bewertet das Ausfallrisiko geringer, da es durch zwei geteilt wird.