Darlehensrechner

Möchten Sie ein Darlehen aufnehmen und sich damit den Traum von der Wunschimmobilie erfüllen? Bis Sie die Tür hinter sich schließen und entspannt aufatmen können, ist jedoch etwas Vorarbeit notwendig, um alle organisatorischen Fragen zu klären. Die finanziellen Aspekte machen dabei einen ganz wesentlichen Punkt aus: Nur, wenn Sie die optimalen Kreditkonditionen gefunden haben, die auf Ihre individuelle Situation angepasst sind, ist das Vorhaben von Erfolg gekrönt. Nutzen Sie unseren Darlehensrechner, um sich die Planung im Vorfeld zu erleichtern. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch und prüfen Sie, wie sich die einzelnen Parameter wie Zins- und Tilgungssatz auf die Konditionen auswirken.

Schaffen wir zunächst die absolute Grundlage und widmen uns dem Begriff des Darlehens. Das Wort hat seinen Ursprung im Althochdeutschen. Dabei meint der Bestandteil „lehen“ das, was wir heute unter leihen verstehen. In der Zeit der Entstehung ging es allerdings weniger um Finanzielles, sondern eher um Sachgegenstände, die als Form der Nachbarschaftshilfe verborgt wurden. Das heute bekannte Leihen von Geld rückte ab dem 16. Jahrhundert durch die zunehmende Bedeutung des Handels in den Mittelpunkt.

Typischerweise werden das Darlehen und der Kredit des Öfteren synonym gebraucht. Genau genommen ist das aber nicht vollends korrekt. Vielmehr fasst der Kredit als Oberbegriff sämtliche Formen der Geldanleihe unter sich zusammen – das Darlehen ist eine davon. Üblicherweise geht es dabei um große Summen, die über entsprechend lange Zeiträume zurückgezahlt werden. Der Schwerpunkt liegt daher insbesondere auf der Finanzierung von Immobilien. Damit lassen sich neben dem Bau und Kauf von Objekten auch Modernisierungen, Sanierungen oder Umbauprojekte realisieren. Unser Darlehensrechner erleichtert Ihnen die Vorbereitung genau dieser Vorhaben und bietet Ihnen mit der Ausgabe eines Tilgungsplans eine bessere Übersicht.

Die Parameter des Darlehensrechners erklärt

Kleine Änderung, große Auswirkung: Schon eine Abweichung hinter dem Komma des Sollzinses hat einen markanten Effekt. Das ist im Falle von Darlehen für den Erwerb von Immobilien vollkommen normal – immerhin handelt es sich in aller Regel um recht hohe Summen. Doch wie verschiedene Werte ganz konkret die Konditionen beeinflussen, ließe sich selbst nur mühsam berechnen. Dafür steht Ihnen unser praktisches Tool zur Verfügung, das Sie kostenlos und so oft wie möglich nutzen können.

Sie erhalten dabei eine Antwort auf die Frage, wie hoch jeweils die Raten und die Restschuld entsprechend des Sollzinses ausfallen. Zudem zeigt Ihnen der Darlehensrechner in einem Tilgungsplan, wie sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil gestaltet und im Laufe der Zeit verschiebt. Aus der Übersicht geht für Sie zudem hervor, wann Sie Ihre Finanzierungvollständig zurückgezahlt haben werden. Füllen Sie dafür einfach die Felder des Darlehensrechners aus und klicken Sie anschließend auf „Berechnen“. Sollten Sie Fragen zu einem oder mehreren Parametern haben, dann lesen Sie in diesem Kapitel weiter. Wir erklären alle Begriffe noch einmal ausführlich und geben nützliche Hinweise.

Der Darlehensbetrag: Welche Summe darf’s denn sein?

Für den Darlehensbetrag bedarf es eigentlich keiner umfassenden Erklärung. Gemeint ist hiermit die Summe, die Sie aufnehmen möchten, um Ihr Immobilienvorhaben zu realisieren. Für gewöhnlich sollte Ihnen das Wunschobjekt und dessen Preis bekannt sein. Berücksichtigen Sie dabei Ihr vorhandenes Eigenkapital. Dazu gehören:

• zur Verfügung stehendes Bargeld
• Geld auf Bankkonten / Tagesgeldkonten / Festgeldkonten
• Wertpapiere
• Bausparverträge, Lebensversicherungen
• Privatkredit, der von Verwandten oder Freunden stammt
• womöglich schon erworbenes Grundstück
• ggf. bereits vorhandene Immobilien
• Wertgegenstände
• bei Bau oder Sanierung: evtl. eigene Arbeitsleistung

Nehmen Sie den Kaufpreis der Immobilie und addieren Sie einen Aufschlag von 10 bis 15 Prozent, der durch die Nebenkosten entsteht. Von dieser Summe ziehen Sie Ihr Eigenkapital ab und ermitteln so den Darlehensbetrag, den Sie bei der Bank aufnehmen möchten. Grundsätzlich lassen sich auch Vorhaben ohne Eigenkapital realisieren. Das gilt jedoch eher als Ausnahme und ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Dazu gehört unter anderem ein sicherer Beruf mit einem überdurchschnittlichen Einkommen. An die Immobilie werden zumeist die Anforderungen gestellt, dass sie sich in einem einwandfreien Zustand befindet und mit einer attraktiven Lage überzeugt. Sollte es doch zu einem Ausfall des Kreditnehmers kommen, kann die Bank somit leicht einen Käufer für das Objekt finden. Zu unterscheiden ist dabei noch in die 100-Prozent-Finanzierung und in die 110-Prozent-Finanzierung.

Der Zinssatz: Kleine Unterschiede, große Wirkung

Für Immobilienfinanzierungen gilt das Annuitätendarlehen als die beliebteste Form, die dementsprechend am häufigsten vorkommt. Zu den Eigenschaften dieser Kreditart gehört, dass die Kreditnehmer gleichbleibende Raten zahlen, die für eine feste Laufzeit vereinbart sind. Ebenfalls fixiert ist der Zinssatz – entweder für eine Phase oder über die gesamte Dauer. Die Zinsen werden lediglich auf den noch geschuldeten Betrag berechnet.

Die Raten eines Annuitätendarlehens setzen sich aus dem Tilgungs- und dem Zinsanteil zusammen. Da sie konstant sind, verschiebt sich nur innerhalb dieses Betrags das Verhältnis von Zinsanteil in Richtung Tilgungsanteil. Mit anderen Worten: Durch die ersten Raten begleicht der Kreditnehmer die Darlehenssumme nur geringfügig, während er vor allem die Zinsen zahlt.

Je niedriger der Zinssatz beim Darlehen ausfällt, umso länger dauert es, bis Sie wieder schuldenfrei sind. Einen wichtigen Einfluss hat auf diesen Parameter die Zinsbindung – die Dauer also, für welche der vereinbarte Sollzins unabhängig von der Marktentwicklung garantiert wird. Je länger Sie diese Garantie wünschen, umso höher fällt der Zinssatz aus. In Niedrigzinsphasen ist jedoch dazu zu raten, die Zinsen möglichst langfristig festschreiben zu lassen.

Wie hoch der Zinssatz letztlich ausfällt, kann Ihnen die Bank nur individuell in Abhängigkeit Ihrer persönlichen Voraussetzungen sagen. Die folgenden Faktoren beeinflussen die Konditionen:

• gewünschter Darlehensbetrag
• vorhandenes Eigenkapital
• Höhe des monatlichen Einkommens
• aktuelles Zinsniveau auf dem Markt
• Länge der Sollzinsbindung
• Zustand und zu erwartende Entwicklung der Immobilie

Bevor Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden, sollten Sie unbedingt mehrere Angebote miteinander vergleichen. Ratsam ist es, sich an einen unabhängigen Kreditvermittler zu wenden, der Ihre Situation analysiert, Sie über Fördermöglichkeiten aufklärt und Ihnen geeignete Konditionen vorstellt. Gerade bei Immobiliendarlehen machen sich kleine Unterschiede hinter dem Komma des Zinssatzes in erheblichem Maß bemerkbar. Bestenfalls lassen sich vier-, bis fünfstellige Beträge sparen. Testen Sie es selbst aus, indem Sie mit verschiedenen Werten im Darlehensrechner arbeiten.

Der Tilgungssatz: Nach Zinsniveau und finanziellen Möglichkeiten festlegen

Neben dem Zinssatz ist der Tilgungssatz der zweite Parameter, aus dem sich die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen ergibt. Er gilt als der prozentuale Anteil am Gesamtkreditbetrag, welcher über die Raten beglichen wird. Seine Höhe richtet sich nach der geplanten Laufzeit der Finanzierung. Schließen Ihren Vertrag in einer Niedrigzinsphase ab, ist generell ein höherer Tilgungssatz ratsam. Diese Größe dürfen Sie als Kunde also selbst festlegen. Banken selbst geben für gewöhnlich die Empfehlung für einen Tilgungssatz von mindestens einem Prozent aus. Bei einem niedrigen Zinsniveau sind aber durchaus zwischen zwei, drei oder sogar vier Prozent denkbar. Das verschafft Ihnen gleich in mehrerer Hinsicht Vorteile:

• Die verbleibende Restschuld sinkt umso schneller.
• Die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich.
• Insgesamt entstehen Ihnen geringere Finanzierungskosten.

Bei der Entscheidung für einen geeigneten Tilgungssatz hilft Ihnen ebenfalls der Darlehensrechner. Sie stellen unkompliziert fest, welche Auswirkungen Veränderungen nach oben oder unten haben. In jedem Fall ist es wichtig, dass Sie die monatlichen Kosten in Ihrem bisherigen Lebensstandard nicht zu stark einschränken. Es verlangt durchaus etwas Geschick, die richtige Balance zu finden: Belasten Sie sich durch die Raten nicht zu hoch und achten Sie zugleich darauf, dass Ihnen nicht mehr Zinskosten entstehen als notwendig. Orientierung gibt Ihnen dabei unser Rechner, doch auch hier macht sich zusätzlich eine professionelle Beratung im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt.

Die Zinsfestschreibung: Garantie für eine bestimmte Zeit

Üblicherweise wird bei einem Annuitätendarlehen der Sollzins für eine bestimmte Dauer festgelegt. Innerhalb dieser Zeit ändert sich daran nichts – ganz gleich, wohin sich das Zinsniveau derweil bewegt. Eine solche Zinsbindung kann fünf Jahre betragen, aber sich durchaus auch auf 25 oder 30 Jahre erstrecken. Für den Kreditnehmer bedeutet es Sicherheit, da er mit fixen Konditionen planen darf und nicht befürchten muss, dass seine Raten plötzlich höher ausfallen. Auf der anderen Seite besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass das Zinsniveau sinkt und unter die vereinbarten Bedingungen rutscht.

Sie sollten Ihre Entscheidung von der gegenwärtigen Entwicklung abhängig machen. Je niedriger die aktuellen Marktzinsen angesiedelt sind, umso höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie in naher Zukunft steigen. Schließen Sie Ihr Darlehen in einer solchen Phase tiefer Zinsen ab, wählen Sie eine möglichst lange Festschreibung. Bedenken Sie aber zugleich, dass die Banken für längere Bindungsfristen einen Zinsaufschlag erheben. Haben Sie eine lange Festschreibung gewählt und in der Zwischenzeit herrschen günstigere Konditionen vor, gibt es noch ein Schlupfloch: Nach einer Dauer von zehn Jahren genießen Sie das Recht, mit einer sechsmonatigen Frist zu kündigen, ohne dass Sie eine Strafgebühr zahlen müssen.

Jahr und Monat für die Berechnung: Der Startschuss für das Darlehen

Wenig Erklärungsbedarf erfordern letztlich die abschließenden beiden Kriterien Jahr und Monat der Berechnung. Damit legen Sie schlichtweg fest, wann Sie die Auszahlung des Darlehens wünschen. Womöglich haben Sie bereits ein Objekt gefunden und Ihre Pläne konkretisieren sich. Dann dürfte Ihnen diese Angabe besonders leichtfallen – orientieren Sie sich am vorgesehenen Termin, an dem der Kauf stattfinden soll.

Sind Sie mit Ihrem Vorhaben noch nicht so weit fortgeschritten, entscheiden Sie sich schlichtweg für den aus Ihrer Sicht frühestmöglichen Monat. Dieses Datum ist dann der Ausgangspunkt für Ihren Tilgungsplan, den Ihnen unser Darlehensrechner bereitstellt. Davon hängt letztlich auch ab, wann Sie die letzte Rate zahlen und wieder schuldenfrei sind.

Der Tilgungsplan: Bedeutung und Nutzen

Nachdem Sie alle geforderten Parameter in den Darlehensrechner eingegeben haben, erstellt er für Sie einen Tilgungsplan – doch was genau ist darunter zu verstehen? Es handelt sich um eine tabellarische Übersicht, die Ihnen die Entwicklung Ihrer Finanzierung im Laufe der Rückzahlung vor Augen führt. Sie erhalten folgende Informationen:

• Höhe der monatlichen Rate
• jeweiliger Zins- und Tilgungsanteil an der Rate
• Verschiebung des Verhältnisses dieser beiden Größen
• verbleibendes Restdarlehen
• bereits getätigte Tilgung
• Summe anfallender Zinszahlungen
• Zeitpunkt der abschließenden Tilgung bei gleichbleibendem Zinssatz

Wissen Sie bereits konkret, welche Finanzierungssumme Sie aufnehmen müssen und welchen Sollzins Sie erwarten dürfen, lassen sich verschiedene Szenarien besonders aussagekräftig durchspielen. Sie finden somit heraus, welchen Effekt eine Änderung des Tilgungssatzes mit sich bringt. Ebenso offenbart sich der Einfluss des Zinssatzes auf die Gesamtkonditionen. Ein solcher Plan erleichtert es Ihnen außerdem, gerade bei einem Annuitätendarlehen, die Finanzsituation besser nachvollziehen zu können. Nicht selten stellt sich etwa heraus, dass Sie Ihre Gesamtschuld schneller als ursprünglich erwartet getilgt haben.

Das Annuitätendarlehen als gängigste Form

Wir haben bereits des Öfteren im Zusammenhang mit unserem Rechner über das Annuitätendarlehen gesprochen. Aus diesem Grund möchten wir diese Form an dieser Stelle noch einmal etwas detaillierter beleuchten. Als typisch für dieses Darlehen gelten die stets gleichbleibenden monatlichen Raten. Sie sind über die gesamte Laufzeit identisch, wodurch dem Kreditnehmer die Planung denkbar leichtfällt. Gerade bei einer Immobilienvorhaben mit den üblicherweise großen Geldbeträgen ist das von Vorteil – deswegen gehen auch mehr als 70 Prozent der Baufinanzierungen auf diese Darlehensart zurück.

Die Laufzeit dieses Kredits darf der Kunde über die Zinsbindung selbst bestimmen. Häufig wird eine Dauer von 10 oder 15 Jahren gewählt. Längere Fristen von 30 Jahren und mehr sind ebenso denkbar. Die Herkunft des Begriffs „Annuität“ liegt im Übrigen im Lateinischen und leitet sich von „annus“, dem Jahr ab. Übersetzt würde es wohl so viel wie eine „beständige Jahresleistung“ bedeuten. Dadurch, dass die monatlichen Raten stets identisch sind, steht auch zum Jahresende die jeweils gleiche, zurückgezahlte Summe zu Buche.

Die Raten ergeben sich jeweils aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Deren Verhältnis verschiebt sich innerhalb dieses Betrags mehr und mehr zugunsten des Tilgungsanteils. Das liegt daran, weil die Zinsen stets auf die Restschuld berechnet werden. Da sich mit jeder Rate die Restschuld verringert, schwindet der Zinsanteil allmählich. Wer sein Darlehen möglichst schnell zurückzahlen möchte, entscheidet sich für eine höhere anfängliche Tilgung.

Sofern das Darlehen zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht vollständig beglichen ist, wird eine Weiterfinanzierung erforderlich. Das kann unter anderem in Form einer Prolongation geschehen. Sie meint eine Verlängerung des bestehenden Darlehens, bei der die Konditionen mit der Bank noch einmal neu verhandelt werden. Alternativ dazu ist eine Umschuldung in Erwägung zu ziehen, bei welcher Sie die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditinstitut abschließen. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die Konditionen der Gegenwart bis zu 66 Monate im Voraus für die Weiterfinanzierung.

Anders sieht es aus, wenn Sie sich für ein sogenanntes Volltilger-Darlehen entschieden haben. Hier ist die Gesamtlaufzeit des Kredits identisch zur Zinsbindung. Das gesamte Darlehen wurde also nach einer vereinbarten Zeit getilgt und Sie sind daraufhin wieder schuldenfrei. Hiermit gehen jedoch grundsätzlich längere Zinsbindungsfristen einher, die durchaus zwischen 25 und 30 Jahren betragen. Zwar entfällt eine Anschlussfinanzierung und damit auch das Risiko eines steigenden Zinsniveaus, doch dafür rufen die Banken wegen der langen Festschreibungen etwas höhere Zinssätze auf.

Wie zuverlässig ist ein Darlehensrechner?

Die Daten, die Sie aus dem Darlehensrechner erhalten, sollen Ihnen als Orientierung dienen und Ihnen die Planung erleichtern, wenn Sie beispielsweise ein Haus bauen oder kaufen möchten. Sie bekommen damit die Gelegenheit, unkompliziert verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung durchzuspielen. Das Tool dient Ihnen gleichbedeutend als Unterstützung beim Finden einer Tilgungsstrategie.

Anhand verschiedener Tilgungsraten stellen Sie also fest, welchen Einfluss sie jeweils auf die Kreditrate nehmen und wie schnell Sie wieder schuldenfrei sind. Obendrein hilft Ihnen der Darlehensrechner dabei, ein Gefühl für die Gesamtkosten einer Finanzierung zu bekommen. Der Tilgungsplan verschafft Ihnen eine Übersicht zu den monatlichen Raten und wie sie sich konkret zusammensetzen. Bedenken Sie aber auch, dass Sie mit fiktiven Werten arbeiten. Welcher Zinssatz letztlich gilt, hängt von Ihren persönlichen Voraussetzungen und der Einschätzung durch die Bank ab. Eine persönliche Beratung kann ein Darlehensrechner niemals ersetzen, wohl aber auch bei der Vorbereitung auf das Gespräch mit einem Experten nützlich sein.