Grunderwerbsteuer

Bereiten Sie den Erwerb einer Immobilie vor, müssen Sie sich nicht nur mit dem Kaufpreis auseinandersetzen, sondern auch die Nebenkosten einkalkulieren. Einen der dabei wichtigsten Posten nimmt die Grunderwerbsteuer ein. Deren Höhe ist – wie beispielsweise auch die Maklergebühr – bundesweit nicht einheitlich geregelt. Wenn Sie wissen möchten, welcher finanzielle Aufwand auf Sie zukommt, nutzen Sie ganz einfach unseren Grunderwerbsteuer Rechner. Tragen Sie den Preis des Objekts ein und wählen Sie das Bundesland aus, in dem der Kauf erfolgt. Möchten Sie sich weiterführend zu diesem Thema informieren, dann finden Sie auf dieser Seite alle dazu wichtigen Hintergründe.

Immer dann, wenn Sie ein Grundstück erwerben, wird darauf einmalig eine Steuer erhoben. Unerheblich ist dabei, ob es sich um das bloße Land handelt oder darauf eine Immobilie steht – diese Ausgabe fällt immer an. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie diese anteilsmäßig zahlen. Nur in bestimmten Ausnahmesituationen lässt sich die Grunderwerbsteuer umgehen. Für welche Szenarien das gilt, erfahren Sie in einem der folgenden Kapitel.

Wie viel Sie zahlen müssen, richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland, in welchem der Immobilienerwerb erfolgt. Lange Zeit bestand eine einheitliche Regelung, doch seit 1. September 2006 obliegt es jedem Bundesland selbst, welchen Steuersatz es festlegt. Dieser bewegt sich gegenwärtig zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und orientiert sich am vereinbarten Kaufpreis des Grundstücks, des Hauses oder der Eigentumswohnung. Die mit der Grunderwerbsteuer generierten Einnahmen werden in aller Regel an die Kommunen weitergereicht.

So berechnet sich die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach zwei Kriterien. Zum einen ist das der Kaufpreis der Immobilie, der im notariell beurkundeten Vertrag festgehalten wird. Andererseits spielt der Steuersatz des jeweiligen Bundeslands eine erhebliche Rolle. Dessen Höhe ist Ländersache. Der Steuersatz kann bei Bedarf zu Beginn eines neuen Jahres angehoben werden.

Bislang haben einzig Sachsen und Bayern keine Änderung vorgenommen: Hier existiert noch der bis 2006 flächendeckend gültige Steuersatz von 3,5 Prozent. Spitzenreiter sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 Prozent. Angesichts dieser Zahlen lässt sich jedoch bereits erahnen, welchen Stellenwert die Grunderwerbsteuer unter den Nebenkosten einnimmt. Die Werte in Ihrem konkreten Fall liefert Ihnen unser Rechner.

Wir möchten das Ganze aber dennoch kurz an einem Beispiel verdeutlichen: Wer ein Objekt zum Preis von 300.000 Euro erwirbt, muss dabei je nach Region zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro zusätzlich einkalkulieren. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die Bundesländer mit ihren aktuellen Steuersätzen aufgelistet – sie sind dabei von niedrig nach hoch sortiert.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Sämtliche Immobilien- und Grundstückskäufe müssen in Deutschland durch einen Notar beglaubigt werden. Er hält vertraglich fest, wer die Grunderwerbsteuer zahlt. Das dürfte in aller Regel der Käufer sein. Es gilt an dieser Stelle jedoch, einen wichtigen Hinweis anzubringen: Grunderwerbsteuerpflichtig sind sowohl Käufer, als auch Verkäufer.

Was bedeutet das ganz konkret? Sollte der angehende, neue Eigentümer die Steuer nicht begleichen, kann auch der Verkäufer zur Kasse gebeten werden. In der Praxis dürfte es allerdings kaum zu diesem Szenario kommen. Es ist im Interesse des Immobilienkäufers, die Zahlung umgehend selbst vorzunehmen. Das Begleichen der Grunderwerbsteuer gilt schließlich als eines der wichtigen Kriterien, um als Eigentümer anerkannt zu werden.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Der bisherige und der werdende Eigentümer unterzeichnen den Kaufvertrag für die Immobilie beim Notar. Dieser versendet das beglaubigte Dokument im Anschluss an das zuständige Finanzamt. In Folge dessen übermittelt die Behörde den Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer. Für gewöhnlich hat er nach dem Erhalt einen Monat Zeit, die Steuer zu begleichen. Unter Umständen kann das Finanzamt aber auch eine längere Zahlungsfrist festsetzen. Den konkreten Verlauf beim Zahlen der Grunderwerbsteuer zeigen wir im folgenden Kapitel auf.

Zahlung der Grunderwerbsteuer: Das ist der allgemeine Ablauf

Die Grunderwerbsteuer ist – wie bereits erwähnt – ein Schwerpunkt der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Als ein weiterer gelten die Ausgaben für die Dienste eines Notars. Er sorgt nicht nur mit seiner Beurkundung für die Rechtsgültigkeit des Geschäfts, sondern erledigt auch eine Reihe organisatorischer Schritte. Den allgemeinen Ablauf zum Zahlen der Grunderwerbsteuer bringt ebenfalls er ins Rollen. In der folgenden Übersicht erklären wir diesen Prozess.

Abgrenzung der Grunderwerbsteuer zur Grundsteuer

Beide Begriffe klingen nahezu gleich, doch sind klar voneinander zu trennen – immerhin handelt es sich um zwei unterschiedliche Steuerarten. Davon wird eine jährlich und die andere einmalig erhoben. Darüber hinaus beruhen sie auf einer jeweils anderen Berechnungsgrundlage. Die nun folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Merkmale von Grunderwerbsteuer und Grundsteuer auf.

Bei der Grundsteuer wird noch in zwei Arten unterschieden. Grundsteuer A deckt den Bereich der Land- und Forstwirtschaft ab. Für alle anderen Grundstücke gilt unterdessen Grundsteuer B. Steuerschuldner ist stets der im Grundbuch hinterlegte Eigentümer. Er hat aber die Möglichkeit, diese Ausgabe über die Abrechnung der Nebenkosten an seine Mieter weiterzugeben.

Die Grunderwerbsteuer muss der Käufer an das Finanzamt überweisen, um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten. Erst dann kann er über den Eintrag ins Grundbuch zum rechtmäßigen Eigentümer avancieren.

Lässt sich die Grunderwerbsteuer umgehen?

Die Grunderwerbsteuer lässt sich bei verschiedenen Szenarien tatsächlich umgehen, da sie schlichtweg nicht fällig wird. Das gilt aber eher für Ausnahmen. Eine solche ist die sogenannte Geringwertigkeit. Was meint dieser Begriff? Bewegt sich der Wert des Grundstücks unterhalb einer festgelegten Grenze von 2.500 Euro, wird keine Steuer beim Erwerb erhoben.

Erben zahlen beim Todesfall des Eigentümers keine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt. Selbiges gilt auch, wenn es sich um eine Schenkung handelt. Eine weitere Situation ist der Verkauf zwischen zwei direkt miteinander verwandten Parteien. Dazu zählen etwa Eheleute oder Eltern mit ihren Kindern. Kommt es zu einer Scheidung, bei der das Objekt an einen Partner übergeht, ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls außen vor.

Grunderwerbsteuer sparen: Nützliche Tipps

Die Grunderwerbsteuer macht einen nicht unwesentlichen Teil beim Kauf einer Immobilie aus. Deren konkrete Höhe ermitteln Sie für Ihr gewünschtes Objekt mit unserem Rechner in Sekundenschnelle. Doch angesichts dieser Ausgabe tut sich die berechtigte Frage auf, ob es Sparpotenzial gibt. Die gute Nachricht gleich vorab: Ja, es bestehen Möglichkeiten zum Reduzieren der Grunderwerbsteuer. Wie sich diese gestalten, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihren persönlichen Voraussetzungen ab.

Grunderwerbsteuer beim Neubau sparen

Möchten Sie ein Haus auf einem gekauften Grundstück errichten lassen, bietet das eine gute Gelegenheit zum Sparen bei der Grunderwerbsteuer. Dafür müssen Sie sich jedoch an recht strengen Vorgaben orientieren. Naturgemäß beäugt das Finanzamt diesen Vorgang sehr kritisch. Das Ziel besteht darin, die Steuer lediglich auf das Grundstück zu zahlen.

Das ist natürlich wesentlich günstiger, sodass auch die anteilsmäßig erhobene Grunderwerbsteuer niedriger ausfällt. Dafür sind zwei separate Verträge zu schließen: einer für den Erwerb des Grundstücks sowie einer für den Hausbau. Die beiden Unterschriften muss mindestens ein halbes Jahr trennen. Der Grundstücksmakler und der Bauunternehmer dürfen zudem in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zueinander stehen. Auf Seiten des Finanzamts soll es keinen Grund zur Annahme geben, dass es sich um ein „verbundenes Geschäft“ handelt, wie es heißt. In diesem Fall würde es die Grunderwerbsteuer letztlich doch auf den Gesamtpreis von Grundstück und Haus erheben.

Grunderwerbsteuer beim Hauskauf sparen

Beim Hauskauf eröffnet sich ebenfalls Einsparpotenzial für die Grunderwerbsteuer. An einem Umstand kommen Sie jedoch nicht vorbei: Sie müssen bei Bestandsimmobilien für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude zahlen. Im Wort „Immobilie“ steckt allerdings ein Hinweis: Die Steuer wird nur auf das erhoben, was unbeweglich – nicht mobil also – und dementsprechend untrennbar mit dem Haus verbunden ist.

Bewegliches hingegen lässt sich gesondert im Kaufvertrag ausweisen, sodass es nicht unter die Grunderwerbsteuer fällt. Beispielsweise eignen sich Extras wie Kamine, Markisen, Einbauküchen und andere Möbel, Gartenhäuschen, Carports oder auch Saunen dafür, separat aufgeführt zu werden. Aus zwei wesentlichen Gründen ist es wichtig, mit gesundem Maß vorzugehen.

Machen diese beweglichen Komponenten mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, fordert das Finanzamt für gewöhnlich Belege dafür ein. Dabei gestaltet es sich als durchaus schwierig, den Wert für Bestandteile wie eine Sauna zu bestimmen, wenn deren Anschaffung bereits viele Jahre zurückliegt. Ebenso ist an die Bank und die Immobilienfinanzierung zu denken. Ihr dient das Haus während der Kreditlaufzeit als Sicherheit, falls der Kunde zahlungsunfähig werden sollte. Das Herausrechnen vieler Komponenten führt womöglich zum Unterschreiten der Beleihungsgrenze. In der Konsequenz stuft das die Bank als ein zu großes Risiko ein und erhöht zum Ausgleich die Zinsen. Aus diesem Grund ist vor dem Erstellen des Kaufvertrags ein Gespräch mit dem Kreditinstitut empfehlenswert. Bei dieser Gelegenheit beraten Sie über das Vorgehen und umgehen eventuelle negative Auswirkungen auf die Konditionen.

Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf sparen

Die Grunderwerbsteuer kann auch beim Wohnungskauf geringer ausfallen. Das Sparpotenzial ist bei den Instandhaltungsrücklagen zu sehen, die von Eigentümergemeinschaften gebildet werden. Sie zahlen monatlich einen festgelegten Betrag an die Verwaltung. Diese finanziellen Mittel sind einerseits zum Begleichen von verschiedenen Nebenkosten bestimmt und dienen andererseits als Puffer für Reparaturen oder – wie es die Bezeichnung schon verdeutlicht – Instandhaltungsmaßnahmen. Den Anteil des bisherigen Eigentümers übernimmt der Käufer üblicherweise. Es macht in jedem Fall Sinn, diesen Posten separat im Kaufvertrag aufführen zu lassen, da er der Grunderwerbsteuer nicht unterliegt.

Grunderwerbsteuer über Baukredit finanzieren – ist das möglich?

Nachdem Sie unseren Rechner zur Grunderwerbsteuer genutzt haben, kennen Sie die Summe, die an dieser Stelle zusätzlich einzuplanen ist. Mit dem Immobilienkauf sind aber noch weitere Nebenkosten verbunden, zu denen etwa auch die Ausgaben für den Notar, die Grundbucheintragung sowie gegebenenfalls einen Makler gehören. Als allgemeine Faustregel gilt, dass sich die Nebenkosten auf insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen. Häufig wird dabei die Empfehlung ausgesprochen, zumindest diese Summe mit Eigenkapital zu begleichen.

Doch was, wenn nicht ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind, um diesen Betrag zu stemmen? Das bedeutet nicht, dass die Träume vom Wohneigentum deswegen begraben werden müssen. Es besteht auch die Möglichkeit, die Kaufnebenkosten finanzieren zu lassen. Über einen klassischen Immobilienkredit geschieht das jedoch selten. Dann ist von einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Nur wenige Banken unterstützen dieses Modell und stellen dann recht hohe Anforderungen. Die Immobilie selbst muss sich in einem einwandfreien Zustand und einer begehrten Lage befinden. Vor allem aber ist ein hohes monatliches Einkommen des Kunden essenziell und seine Kreditwürdigkeit sollte als überdurchschnittlich einzustufen sein.

Üblicher ist es, den Kaufpreis der Immobilie mit Hilfe einer klassischen Baufinanzierung abzudecken und für die Nebenkosten zusätzlich einen zumeist höher verzinsten Ratenkredit abzuschließen.