Um sich einen Traum zu verwirklichen, bedarf es oftmals eines entsprechenden Aufwands. Finanzieller Natur ist dieser in erster Linie, wenn es darum geht, sich den Wunsch vom Wohneigentum zu erfüllen. Zumeist dürfte dies nicht ohne die Unterstützung einer Bank geschehen. Eine solche Finanzierung will bis ins kleinste Detail durchdacht sein und letztlich soll die Wahl auf das Angebot fallen, das auf die persönliche Situation optimal abgestimmt ist. Im Rahmen der Vorbereitung führt kein Weg daran vorbei, zu kalkulieren und verschiedene Szenarien durchzuspielen. Als nützliches Tool für ein derartiges Vorhaben erweist sich ein Tilgungsrechner, den Sie auf unserer Seite kostenfrei und beliebig oft in Anspruch nehmen können.
Was bedeutet eigentlich Tilgung?
Der Begriff der Tilgung meint einen Betrag, den ein Kreditnehmer zurückzahlt, um seine Schulden zu begleichen. Der Verbraucher beansprucht also bei der Bank eine Darlehenssumme und einigt sich mit ihr darauf, diese innerhalb eines festgelegten Zeitraums zu tilgen.
Schauen wir konkret auf die Immobilienfinanzierung und das Annuitätendarlehen als gängigste Form, um noch etwas Entscheidendes zu ergänzen. Die monatlichen Raten dienen nicht allein dazu, die geliehene Summe abzutragen. Zusätzlich ist ein Zinsanteil enthalten. Darunter sind gewissermaßen die Gebühren zu verstehen, welche die Bank für das Bereitstellen des Darlehens aufruft. Vereinfacht auf den Punkt gebracht: Die Zinsen gelten für das Kreditinstitut als Verdienst, während sich über die Tilgung die Restschuld reduziert.
Für den Kunden hat das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen eine wichtige Bedeutung. Gewährt ihm die Bank einen niedrigen Zins, lässt sich umso mehr Geld für die Tilgung einsetzen. Das erlaubt es ihm, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Aufgrund der insgesamt kürzeren Laufzeit entstehen ihm zugleich weniger Zinskosten. Ein Tilgungsrechner erleichtert Ihnen das Planen Ihrer Finanzierung. Sie können mit verschiedenen Werten bei Zins und Tilgung arbeiten. Ebenso besteht die Option, genau diese beiden Parameter identisch zu lassen und stattdessen verschiedene Zinsbindungen zu wählen.
Tilgungsdarlehen, Annuitätendarlehen und tilgungsfreies Darlehen
Häufig fallen im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen die Begriffe Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen und endfälliges Darlehen. Was ist darunter zu verstehen und welche Unterschiede gibt es? Die wichtigsten Merkmale erläutern wir Ihnen in diesem Kapitel.
Annuitätendarlehen
Am häufigsten werden Immobilien über ein Annuitätendarlehen finanziert. Es handelt sich dabei also um die populärste Form. Dafür gibt es auch einen guten Grund, denn den Kunden erwartet Planungssicherheit. Für einen vereinbarten Zeitraum bleiben die monatlichen Raten, die sogenannten Annuitäten, gleich. Eine Änderung findet dennoch statt – und zwar innerhalb des Ratenbetrags. Die Tilgung nimmt kontinuierlich zu, während die Zinsbelastung sinkt. Das liegt daran, da die Zinsen nur auf die jeweils noch verbleibende Reststumme erhoben werden.
Tilgungsdarlehen
Im Unterschied dazu bleibt bei einem Tilgungsdarlehen der monatliche Tilgungsanteil gleich, nicht aber die Rate. Diese sinkt konstant. Und das ist recht simpel zu erklären: Mit seinen regelmäßigen Rückzahlungen in identischer Höhe verringert der Kunde sukzessive seine verbleibende Restschuld. Und auf diese werden lediglich die Zinsen erhoben. Demnach reduziert sich der ausstehende Betrag und mit ihm die darauf erhobenen Zinsen. Im Vergleich mit dem Annuitätendarlehen lässt sich ein Tilgungsdarlehen schneller zurückzahlen. Ein häufig geäußerter Kritikpunkt betrifft die anfänglich sehr hohe finanzielle Belastung, die sich jedoch schrittweise reduziert.
Tilgungsfreies Darlehen
Alternativ wird das tilgungsfreie Darlehen auch als endfälliges Darlehen bezeichnet. Es versteht sich als Gegenentwurf zum Tilgungsdarlehen. Das Prinzip sieht vor, den gesamten geliehenen Betrag erst zum Ende der Laufzeit zu begleichen. Das bedeutet in der Konsequenz, dass monatlich nur die Zinszahlungen verlangt werden. Empfehlen lässt sich ein tilgungsfreies Darlehen vornehmlich dann, wenn das zu finanzierende Objekt für die Vermietung vorgesehen ist. In diesem Fall sind die Zinsen steuerlich absetzbar. Weniger gängig ist ein tilgungsfreies Darlehen bei einem privaten Bau oder Erwerb einer Immobilie – schon allein, da hier keine steuerliche Berücksichtigung gewährt wird.
Fazit
Ein Tilgungsdarlehen eignet sich vor allem für Verbraucher mit womöglich schwankenden Einnahmen wie etwa Selbstständige. Ihnen sollte zu Beginn ausreichend Geld zur Verfügung stehen, um die anfangs hohen Raten begleichen zu können. Da sich die Beträge allmählich reduzieren, lässt sich ein eventuell wirtschaftlich schwächerer Monat besser verkraften. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen räumen Tilgungsdarlehen allerdings weniger Flexibilität ein, da eine kostenlose Sondertilgung nicht vorgesehen ist. Gerade wegen der monatlich konstanten Raten beschert das Annuitätendarlehen Planungssicherheit und erleichtert die Kalkulation. Tilgungsfreie Darlehen sind kaum üblich, wenn die Immobilie zur Eigennutzung finanziert werden soll.
Was ist eine Sondertilgung?
Schon im vorherigen Kapitel zu den Darlehensarten ist die Sondertilgung zur Sprache gekommen. Während es sich bei der regelmäßigen Tilgung um eine in aller Regel monatlich zu leistende Zahlung handelt, erfolgt die Sondertilgung in zusätzlicher Form, außerhalb der vereinbarten Raten. Der Kunde nimmt dafür eine höhere Summe in die Hand, um seine verbleibende Restschuld zu verringern. Dadurch reduzieren sich die Laufzeit und in der Konsequenz auch die Zinskosten. Eine solche Sondertilgung bringt dem Kreditnehmer dementsprechend Vorteile.
Aus Sicht der Bank bedeutet dies geringere Zinseinnahmen. Genau deswegen ist es durchaus denkbar, dass sie im Gegenzug für das Gewähren von Sondertilgungen einen gewissen Zinsaufschlag erhebt. Außerdem sind verschiedene Regelungen denkbar. Dazu gehören folgende, eventuelle Richtlinien:
- Limitierung auf eine Sondertilgung pro Jahr
- Festlegen eines Jahreshöchstbetrags
- Begrenzung auf einen Gesamthöchstbetrag (z.B. 20 % der Nettodarlehenssumme) für die gesamte Laufzeit
- Gewähren einer jährlichen Sondertilgung zwischen 5 und 10 Prozent der Nettodarlehenssumme
Mittlerweile sind Sondertilgungen bei Baufinanzierungen üblich und nahezu immer möglich. Sofern sie nicht im Kreditvertrag vermerkt sind, lohnt es sich, bei der Bank nachzufragen. Besonders sinnvoll ist ein Sondertilgungsrecht, wenn Ihnen keine zusätzlichen Kosten entstehen. Erhöht sich jedoch der Zinssatz, sollten Sie ganz sicher sein, regelmäßig hohe Zahlungen leisten zu können.
Was ist ein Tilgungsplan?
Wenn Sie unseren Tilgungsrechner nutzen, erhalten Sie im Ergebnis einen Tilgungsplan. Doch was genau ist darunter zu verstehen und welchen Mehrwert bietet er Ihnen? Ganz einfach auf den Punkt gebracht, handelt es sich dabei um eine tabellarische Übersicht. Basierend auf Eckdaten wie
- der Höhe der Darlehenssumme
- dem Zinssatz
- dem Tilgungssatz
- der Zinsbindungsfrist
gibt er Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Aspekten Ihrer Immobilienfinanzierung. Sie können diesem Plan die folgenden Erkenntnisse entnehmen:
- Höhe der monatlichen Rate
- anfängliche Tilgung
- Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil für jeden Monat
- Summe geleisteter Zinszahlungen
- verbleibende Restschuld zum Ende der Zinsbindung
- bereits bis zum Ende der Sollzinsbindung getilgter Betrag
- Zeitpunkt, an dem Sie wieder schuldenfrei sind
Da gerade Baufinanzierungen mit hohen Beträgen einhergehen, sind in der Konsequenz auch lange Laufzeiten üblich. Umso wichtiger ist es daher, stets einen Überblick zu den Raten und zum gegenwärtigen Schuldenstand haben. Ein Tilgungsplan sorgt hierbei für Transparenz und bietet Orientierung.
Wie funktioniert ein Tilgungsrechner?
Tilgungsrechner basieren allesamt auf einem vergleichbaren Prinzip. Sie geben die wichtigsten Parameter zu Ihrer Baufinanzierung ein. Dazu gehören der erforderliche Darlehensbetrag, der Zins- und der Tilgungssatz sowie die Zinsbindungsfrist. Üblicherweise legen Sie auch noch fest, ab wann die Berechnung erfolgen soll. Im entsprechenden Jahr und dem dazugehörigen Monat startet dann der ausgegebene Tilgungsplan.
Optional räumen Tilgungsrechner die Möglichkeit ein, Angaben für die Zeit nach dem Ablauf der Zinsbindung zu machen – so auch unser kostenloses Tool. Tragen Sie den Zinssatz und den Tilgungssatz ein, den Sie nach dieser Frist erwarten. Diese Daten berücksichtigt der Rechner dann ebenfalls.
Die Parameter des Tilgungsrechners im Detail
Nun haben wir bereits einiges im Zusammenhang mit der Tilgung von Baufinanzierungen erläutert. In diesem Abschnitt widmen wir uns dem Tilgungsrechner noch einmal im Detail. Wer sich noch unsicher im Umgang mit dem Tool fühlt, weil er womöglich mit dem einen oder anderen Parameter nichts anzufangen weiß, kann sich hier dazu informieren.
Darlehensbetrag
In diesem Feld hinterlegen Sie den Betrag, den Sie im Rahmen der Baufinanzierung von der Bank benötigen. Sollten Sie sich unsicher sein, welche Darlehenssumme Sie maximal aufnehmen können, hilft Ihnen unser Budgetrechner weiter. Bedenken Sie jedoch auch, dass der Darlehensbetrag nicht identisch zum Kaufpreis der Immobilie ist. In aller Regel bringen Kreditnehmer noch einen gewissen Anteil an Eigenkapital ein. Zudem gilt es, die entstehenden Nebenkosten zu berücksichtigen, die für Grunderwerbsteuer, den Notar und eventuell auch einen Makler anfallen.
Zinssatz
Über den Tilgungssatz zahlen Sie die aufgenommene Kreditsumme zurück. Beim Annuitätendarlehen als
gängigste Form erwarten Sie monatlich gleichbleibende Raten, die sich aus dem Zinssatz und eben
jenem Tilgungssatz ergeben. Als Kreditnehmer haben Sie Einfluss auf diesen Parameter. Die Banken
veranschlagen für gewöhnlich einen Tilgungssatz zwischen einem und zwei Prozent.
Aus Sicht des Kunden ist Fingerspitzengefühl gefragt. Auf der einen Seite bedeutet eine hohe Tilgung
ein schnelles Zurückzahlen des Darlehens und damit auch unterm Strich einen insgesamt geringeren
Zinsaufwand. Andererseits sollte die finanzielle Belastung pro Monat überschaubar gehalten werden,
sodass sich die Raten noch ohne Anstrengungen zurückzahlen lassen. Ein Tilgungsrechner vermag dabei
zu helfen, hier ein besseres Gefühl für die richtige Entscheidung zu bekommen, da er die
Auswirkungen unmittelbar aufzeigt, wenn sich der Wert ändert.
Zinsfestschreibung
Wie lange gilt der vereinbarte Zinssatz der Finanzierung? Genau das legt die Zinsfestschreibung –
auch Sollzinsbindung genannt – fest. Für diese Dauer bleibt die monatliche Rate unverändert. Wandelt
sich das Zinsniveau während dieser Zeit, berührt das die Konditionen nicht. Als kurze Zinsbindungen
gelten fünf Jahre. Teils können aber auch Fristen von 30 Jahren beschlossen werden.
Die allgemeine Empfehlung lautet, in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren.
Somit profitiert der Kreditnehmer von den günstigen Konditionen. Ein hohes Zinsniveau lädt
unterdessen dazu ein, sich auf eine kürzere Zinsfestschreibung zu verständigen.
Berechnung ab Jahr / Monat
Sie entscheiden mit Ihren Angaben zum Jahr und Monat, wann der Tilgungsplan beginnt. Dieser Zeitraum ist also der Startschuss für Ihre Baufinanzierung und die erste zu begleichende Rate.
Angaben für Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung
Zinssatz nach Ablauf
Für gewöhnlich ist das Darlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung noch nicht vollends getilgt. Es
gibt dann drei Optionen für eine Anschlussfinanzierung, bei der sich der Zinssatz ändern oder auch
gleichbleiben kann.
Prolongation
Sie setzen die bestehende Finanzierung bei der aktuellen Bank zu den gleichen Konditionen fort.
Umschuldung
Ihre Entscheidung fällt auf einen neuen Darlehensvertrag. Die Konditionen werden erneut verhandelt
oder Sie wechseln zu einer anderen Bank.
Forward-Darlehen
Bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sichern Sie sich über diesen Weg die jeweils aktuellen
Zinskonditionen für die Zukunft. Sie schließen bereits im Voraus einen neuen Darlehensvertrag
ab.
Für eine möglichst praxisnahe Kalkulation können Sie den zu erwartenden Zinssatz nach Ablauf der
Zinsbindung in den Tilgungsrechner eintragen.
Tilgungssatz nach Ablauf
Wie den Zinssatz müssen Sie auch den Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung neu festlegen. Tendenziell ist hier dazu zu raten, diesen zu erhöhen. Wie kommt es zu dieser Empfehlung? Schon allein, weil die Restschuld geringer ist und die Zinsen zumeist niedriger sind, tilgen Sie bei gleicher Ratenhöhe mehr. Unter Umständen hat sich gar Ihr finanzieller Spielraum erweitert und Sie können noch größere Raten pro Monat stemmen.
Der Nutzen eines Tilgungsrechners
Ein Tilgungsrechner dient Ihnen als Orientierung beim Planen Ihrer Immobilienfinanzierung. Es fällt Ihnen damit leichter, eine Strategie für Ihre Tilgung festzulegen. Indem Sie Parameter wie die Zinsbindungsfrist, den Zins- und den Tilgungssatz anpassen, sehen Sie unmittelbar die daraus resultierenden Veränderungen.
Sie werden feststellen, dass schon eine kleine Veränderung einen bemerkenswerten Effekt mit sich bringen kann. Die Auswirkungen sehen Sie sowohl im Hinblick auf die monatliche Rate, als auch für die Gesamtkosten des Darlehens sowie die Restschuld. Ebenso erhalten Sie eine Antwort darauf, wann Ihr Kredit vollends getilgt ist. Der durch den Rechner ausgegebene Tilgungsplan bietet Ihnen eine übersichtliche Darstellung zu Ihrer Finanzierung.
Wenn Sie den Tilgungsrechner nutzen, sollten Sie aber einen wichtigen Aspekt stets im Hinterkopf behalten: Das Tool ersetzt Ihnen keine persönliche Beratung. Genau diese ist gerade bei einem derart wichtigen Vorhaben wie einer Baufinanzierung essenziell. Ein Experte kann Sie zu allen wichtigen Punkten inklusive Fördermöglichkeiten wie einem KfW-Darlehen unterrichten. Zudem dürften Sie in aller Regel mit fiktiven Werten arbeiten. Liegt Ihnen noch kein Angebot einer Bank vor, lässt sich der Zinssatz nur schwer abschätzen. Sofern Sie jedoch schon konkrete Konditionen kennen, ist zumindest eine Prognose für den nach Ablauf der Zinsbindungsfrist geltenden Zinssatz nur schwer möglich.