Budgetrechner

Sie ziehen den Kauf einer Immobilie in Erwägung? Fast immer erfolgt ein solches Vorhaben mit der Unterstützung eines Darlehens. Eine durchdachte finanzielle Planung ist dafür die absolute Grundlage. Die meisten, die ein solches Projekt angehen, tun dies zum ersten Mal und verfügen noch über keine Erfahrung. Schnell kann es dann unübersichtlich werden und manchmal stellt sich leider auch heraus, dass ein Wolkenschloss ein solches bleibt. Um schon im Vorfeld abzuschätzen, was Ihre Immobilie kosten darf und welche Darlehenssumme von der Bank zu erwarten ist, dient Ihnen unser Budgetrechner als nützliches Tool. Möchten Sie mehr Hintergrundinformationen erhalten, dann finden Sie auf dieser Seite alles Wichtige zur Kostenkalkulation.

Das Wort Budget zielt auf verschiedene Aspekte ab und meint unter anderem einen Haushaltsplan – privater oder staatlicher Art – inklusive der dafür vorgesehenen Gelder. Im konkreten Fall des Budgetrechners sprechen wir vom Ermitteln des finanziellen Rahmens für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Dabei wird die oft gestellte Frage beantwortet: „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“. Das Tool ermittelt eine ungefähre Summe, die das Objekt kosten darf. Somit erleichtert der Rechner die Vorbereitung auf einen Immobilienkauf. Er zeigt dem Interessenten auf, welche Möglichkeiten er mit seinen persönlichen Voraussetzungen hat und von welchen Vorhaben er sich unter Umständen verabschieden muss. Beantwortet werden damit vor allem die folgenden Fragen:

• Was darf die Immobilie maximal kosten?
• Was darf die Immobilie maximal kosten?
• In welcher Höhe kann die Bank ein Darlehen vergeben?
• Welche Nebenkosten entstehen beim Erwerb?

So funktioniert ein Budgetrechner

Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss eine überlegte Herangehensweise wählen und dabei insbesondere die Finanzen im Blick haben. Eine realistische, lieber etwas defensivere Kalkulation ist dafür unerlässlich. Budgetrechner helfen bei der Vorbereitung. Sie funktionieren alle nach einem vergleichbaren Prinzip. Unterschiede kann es bei den abgefragten Parametern geben.

Im konkreten Fall unseres Tools tragen Sie die aus Ihrer Sicht monatlich mögliche Rate und Ihr vorhandenes Eigenkapital ein. Zudem wählen Sie das Bundesland aus, in dem der Immobilienkauf erfolgen soll. Letztlich legen Sie Zinssatz und Tilgungssatz für das Darlehen fest. Diese Werte können Sie nach Belieben verändern und erfahren dabei, wie sie sich auf die gesamte Kalkulation auswirken.

Der Budgetrechner gibt Ihnen aber längst nicht nur den maximalen Kaufpreis der Immobilie aus. Sie erfahren auch, in welcher Höhe Sie ein Darlehen bekommen würden und welche Beträge Sie für die wichtigsten Nebenkosten in Form der Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren zahlen müssen.

Die einzelnen Parameter des Budgetrechners im Blick

Die allgemeine Funktionsweise eines Budgetrechners haben wir nun erklärt. So manch ein Nutzer, der noch keinerlei Erfahrungen mit dem Erwerb von Wohneigentum sammeln konnte, steht aber womöglich trotzdem noch vor offenen Fragen. So mag es vielleicht nicht ganz klar zu sein, wie sich die mögliche Rate bestimmen lässt oder welche Vermögenswerte zum Eigenkapital zu zählen sind. Unklarheiten ergeben sich eventuell auch bei Sollzins und Tilgungssatz. Damit Sie den Budgetrechner so praxisnah wie möglich nutzen und aussagekräftige Zahlen erhalten, gehen wir in diesem Kapitel detaillierter auf jeden der Parameter ein. 

Mögliche Rate: Wie viel Geld steht pro Monat zur Verfügung?

Wie viele finanzielle Mittel bleiben monatlich für das Zurückzahlen eines Darlehens übrig? Das Beantworten dieser Frage erleichtert Ihnen ein Kassensturz. Gemeint ist damit eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben, die wirklich alle Posten umfasst. Es lässt sich empfehlen, für diese Einschätzung mindestens drei Monate heranzuziehen. Den besten überblick verschaffen Ihnen dafür Ihre Kontoauszüge. Berücksichtigen Sie aber auch, dass manche Aufwendungen womöglich nur quartalsweise oder einmal jährlich anfallen. Legen Sie eine Liste mit zwei Spalten an, in der Sie die Einnahmen und die Ausgaben einsortieren. Die nachstehende übersicht zeigt Ihnen exemplarisch auf, welche Größen dort enthalten sein könnten.

Haben Sie Ihrer Meinung nach alle Posten auf beiden Seiten zusammengetragen und addiert, ziehen Sie die Ausgaben von den Einnahmen ab. Eine vorsichtige Kalkulation ist immer die bessere Wahl, wenn es um ein derart wichtiges Vorhaben mit den entsprechend großen Summen geht. Aus diesem Grund macht es in jedem Fall Sinn, vom Ergebnis noch einen Puffer von 15 Prozent zurückzuhalten. Somit bleibt Ihnen immer ein Polster, falls einmal unerwartete Reparaturen anfallen sollten oder schlichtweg, um sich einen Urlaub zu gönnen.

Banken erheben übrigens zumeist pauschal 35 Prozent vom Nettohaushaltseinkommen, um den Rahmen für die monatliche Rate abzutasten. Nach Ihrer persönlichen Kalkulation können Sie feststellen, ob sich dieser Richtwert mit Ihrem Ergebnis einigermaßen deckt oder ob es prägnante Abweichungen gibt. Umso besser vorbereitet sind Sie für ein Gespräch mit einem Kreditvermittler oder Bankberater.

Eigenkapital: Welche Rücklagen gibt es?

Ja, es werden Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital realisiert – das sind jedoch eindeutig Ausnahmen, für welche zumeist mehrere Anforderungen erfüllt sein müssen. Ein überdurchschnittlich hohes monatliches Einkommen und ein sicherer Arbeitsplatz gehören definitiv dazu. Das Objekt selbst rückt dabei ebenfalls in den Fokus und sollte mit einem einwandfreien Zustand in möglichst attraktiver Lage überzeugen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung begleicht der Kunde zumindest die Nebenkosten mit seinen Rücklagen. Im Falle einer 110-Prozent-Finanzierung stellt die Bank eine ausreichend große Summe bereit, um sowohl den gesamten Kaufpreis, als auch die Nebenkosten zu zahlen.

Für gewöhnlich ist aber Eigenkapital erforderlich, um eine Zusage für ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Dabei gilt die einfache wie wahre Richtlinie: Je mehr, desto besser. Umso geringer ist schließlich das Finanzierungsrisiko aus Sicht der Bank, woraufhin sie bessere Konditionen einräumen kann. Eine allgemeine Empfehlung lautet, dass zwischen 20 und 30 Prozent der Kosten beim Immobilienkauf über das Eigenkapital gedeckt werden sollten. Als das Minimum gelten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, um damit wenigstens die Nebenkosten zu schultern. Zum Eigenkapital gehören alle finanziellen Mittel aus dem eigenen Vermögen, die dementsprechend nicht von der Bank beigesteuert werden. Das können ganz konkret sein:

• Bargeld
• Wertpapiere
• Geld auf Tages- und Festgeldkonten
• Auszahlungen aus einer Lebensversicherung
• Bausparverträge
• private Kredite (von Bekannten oder Verwandten)
• schon vorhandene Grundstücke oder Immobilien
• eigene Arbeitsleistung im Falle eines Hausbaus

Die Höhe des Eigenkapitals hat einen entscheidenden Einfluss auf die zu erwartenden Konditionen der Bank. Umso mehr Geld Sie einbringen, desto weniger Fremdkapital benötigen Sie. Zugleich steigt damit auch die Höhe der maximal möglichen Darlehenssumme.

Zinssatz: Wie hoch ist er und wovon hängt er ab?

Der Zinssatz hat erhebliche Auswirkungen auf die monatliche Rate Ihrer Immobilienfinanzierung. Liegt Ihnen noch kein Angebot einer Bank vor, orientieren Sie sich an den aktuellen Marktzinsen. Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie mit fiktiven Werten arbeiten. Die konkreten Konditionen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Der Budgetrechner lädt dazu ein, verschiedene Eingaben zu machen und dabei festzustellen, welchen Einfluss der jeweilige Zinssatz auf das maximale Darlehen und den höchstmöglichen Kaufpreis nimmt.

Einerseits richtet sich dieser Wert nach dem aktuellen Marktniveau. Zudem spielen Ihre persönlichen Voraussetzungen als Kunde ebenso eine Rolle wie die gewünschten Eckdaten des Darlehens. In der folgenden Übersicht gehen wir etwas detaillierter darauf ein.

Den Kunden betreffend

Das Darlehen betreffend

Tilgungssatz: So hoch wie möglich, um Zinskosten niedrig zu halten

Zinsen gewissermaßen als Gebühr für die Vergabe des Kredits zu verstehen sind. Mit dem Tilgungssatz – alternativ auch anfängliche Tilgung genannt – legen Sie fest, welchen Anteil des Betrags Sie im ersten Jahr begleichen. Klar ist: Je höher Sie diesen wählen, umso zügiger zahlen Sie das Darlehen zurück. Und da die Zinsen jeweils nur auf die Restschuld erhoben werden, sinkt gleichbedeutend der Zinsanteil.

Grundsätzlich laden Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus dazu ein, einen höheren Tilgungssatz festzulegen. Damit steigt aber der monatliche Aufwand. Daher verlangt diese Entscheidung Feingefühl, um sich finanziell nicht zu viel zuzumuten und zugleich die Zinskosten so gering wie möglich zu halten. Banken geben zumeist einen Mindestsatz von einem Prozent vor – gerade in Niedrigzinsphasen sind aber durchaus zwei, drei oder gar vier Prozent ratsam. Hier hilft Ihnen der Budgetrechner ebenfalls, um einen besseren Eindruck zu bekommen und die Auswirkungen dieses Parameters nachzuvollziehen.

Bundesland: Relevant für Grunderwerbsteuer und Maklerkosten

Abschließend wählen Sie im Budgetrechner das Bundesland aus, in welchem der Immobilienerwerb erfolgen soll. Das ist wegen der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer von Bedeutung. Für diese beiden Parameter existiert keine einheitliche Festlegung, sondern jedes Bundesland hat seine eigenen Vorgaben.

Dabei beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In vielen Bundesländern wie Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen oder auch Thüringen ist die Maklerprovision mit maximal 7,14 Prozent angegeben. Dort teilen sich Käufer und Verkäufer diese Gebühr zu jeweils 3,57 Prozent. In Hamburg gilt unterdessen eine Courtage von 6,25 Prozent, die der neue Eigentümer komplett allein trägt. Das erwartet die potenziellen Käufer in Berlin und Brandenburg ebenso – dort müssen sie jedoch sogar mit 7,14 Prozent kalkulieren.

Maximales Darlehen

Basierend auf Ihren Angaben zur monatlich realistischen Rate, dem Zinssatz und der gewünschten Tilgung ergibt sich die maximale Darlehenssumme. Das ist also der Höchstbetrag, den Ihnen die Bank für den Immobilienerwerb zur Verfügung stellen kann.

Maximaler Kaufpreis

Der maximale Kaufpreis gibt Ihnen die Antwort auf die allseits bekannte Frage: „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“. Sie erfahren dementsprechend, was das Wunschobjekt kosten darf und welches Vorhaben sich nicht realisieren lässt. Dieser Wert entsteht, wenn das verfügbare Eigenkapital und die maximale Darlehenssumme zunächst addiert werden. Im Anschluss sind davon noch die anfallenden Nebenkosten abzuziehen.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf von Immobilieneigentum müssen Sie einmalig Grunderwerbsteuer zahlen. Ein Freibetrag existiert lediglich bis 2.500 Euro. Für alles, was darüber liegt, greift der vom jeweiligen Bundesland festgelegte Steuersatz. Der Höchstwert ist derzeit bei 6,5 Prozent angesiedelt und muss in Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen aufgebracht werden. Am günstigsten stehen Sachsen und Bayern mit jeweils 3,5 Prozent da. Die Grunderwerbsteuer ist immer verpflichtend – wenn Sie bloßes Land kaufen, ebenso wie bei einem Bestandsobjekt. Bei einer Eigentumswohnung erwerben Sie ebenfalls einen Anteil des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht und somit fällt sie auch hier an.

Maklerkosten

Anders als die Ausgaben für Grunderwerbsteuer und Notar sind die Maklerkosten nicht obligatorisch. Ein Immobilienkauf kann schließlich auch ohne die Unterstützung eines professionellen Vermittlers stattfinden. Es gibt jedoch einige Vorteile, seine Leistung in Anspruch zu nehmen. Dem bisherigen Eigentümer gelingt es, den höchstmöglichen Preis für das Objekt zu erzielen, während der Käufer nicht unverhältnismäßig viel zahlt. Die Abwicklung läuft allgemein schneller und reibungsloser ab. Dabei werden die Interessen beider Parteien zusammengeführt.

Zudem ist die Courtage grundsätzlich frei verhandelbar. Die von den Bundesländern festgelegten Gebühren sind die jeweiligen Obergrenzen. Zumeist teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten.

Notarkosten

Nach dem maximal möglichen Kaufpreis richtet sich die Höhe der Notarkosten. Sie wird anteilsmäßig berechnet und beträgt rund 1,5 Prozent. Davon ist etwa ein Prozent unmittelbar für die Arbeit des Notars vorgesehen und ungefähr 0,5 Prozent entstehen durch die Grundbuchänderungen. Den ganz konkreten Wert für Ihr Beispiel verrät Ihnen der Budgetrechner.

Die Grenzen eines Budgetrechners

Verstehen Sie den Budgetrechner als eine Orientierung, um einen ersten Überblick zu Ihrem geplanten Immobilienkauf zu gewinnen. Sie erhalten einen Richtwert, wie viel Ihr Wunschobjekt kosten darf und welche Darlehenssumme Sie ungefähr von der Bank erwarten können. Gleichzeitig listet er Ihnen die Nebenkosten auf und verdeutlicht, dass diese einen wichtigen Faktor beim Erwerb von Wohneigentum ausmachen.

Doch anhand der Formulierungen ahnen Sie es schon: Verbindliche Ergebnisse sind von diesem Tool nicht zu erwarten. In der Praxis stellt sich die Situation durchaus anders dar. Womöglich stuft die Bank die von Ihnen monatlich realisierbare Rate anders ein als Sie selbst. Auch die konkrete Zinshöhe lässt sich nicht prognostizieren – zumal hier jedes Kreditinstitut etwas andere Maßstäbe festlegen kann. Faktoren wie Ihr Alter oder Ihre Bonität nehmen hierauf ebenso Einfluss. Der Budgetrechner vermag freilich auch die berufliche Situation nicht als Kriterium zu berücksichtigen.

Als praktisches Hilfsmittel bei der Planung leistet er aber in jedem Fall einen Mehrwert. Beratungsleistungen durch einen professionellen Berater ersetzt er nicht. Hier macht es in jedem Fall Sinn, einen Experten zurate zu ziehen, der eine individuelle Strategie für einen geeigneten Tilgungssatz empfiehlt oder auch über die Möglichkeiten von KfW-Darlehen informiert.